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계약갱신요구권(청구권)은 임대차 계약 시 최초 계약 2년 만료 후 2년을 연장할 수 있는 제도이다. 이에 따라 임차인이 원할 경우 같은 집에서 총 4년을 살 수 있다. 아래에서 계약갱신청구권 행사방법에 대해 알아보자.
"계약갱신요구권(청구권)"
앞에 언급한 바와 같이 계약갱신요구권은 최초 임대차 계약 후 2년을 연장할 수 있는 권리를 말한다. 임차인은 최초 계약 만료 전 6개월에서 2개월 사이(2020년 12월 10일 이후 계약분, 이전 계약은 1개월 전까지)에 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하겠다는 의사를 밝혀야 이 권리를 행사할 수 있다.
이 권리는 1회만 행사할 수 있다. 갱신 시 계약기간은 2년이다. 계약기간은 2년이지만 임차인이 이사하고 싶으면 2년 기간 내에 언제든지 계약 해지가 가능하다.(주택임대차보호법 제6조의 2)
그리고 갱신되는 계약은 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 단 월차임과 보증금은 주택임대차보호법 제7조에 따라 증액할 수 있다(5% 이내)
임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 요구를 거절할 수 없다. 여기서 말하는 정당한 사유는 아래와 같다. 아래에서 가장 많이 거부당하는 사유는 8번 "임대인이 실제 거주하는 경우"이다.
| 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
만약 임대인이 실제 거주하지 않고 다른 임차인을 들일 경우 임대인과 전 임차인이 별도로 합의한 사항이 없으면 아래의 내용에 따라 임차인에게 손해 배상을 해야 한다.
| ※ 위 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항). - 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액 - 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 - 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 자료 : 찾기쉬운 생활법령정보 |
지금까지 "계약갱신요구권(청구권)"에 대해 간단히 알아보았다. 위의 내용은 "주택임대차보호법 제6조의 3(계약갱신 요구 등)"에 제시된 내용을 이해하기 쉽게 작성한 것이다.
계약갱신청구권을 사용하실 경우 법의 내용을 꼼꼼히 살펴보고 시행하시기 바랍니다.